Главная страницаСтатьиПокупка жилого дома. Или "как не ошибиться и не купить проблему"?

Покупка жилого дома. Или "как не ошибиться и не купить проблему"?

"Я забыл о бурях и о громе,
Мне теперь дороже тишина,
И живу я в старом, старом доме,
Из него выходит три окна."

А. Макаревич


Покупка жилого дома. Или "как не ошибиться и не купить проблему"?

Многие люди задумываются о своем индивидуальном доме. 

У каждого свои причины: для кого-то это вопрос личного комфорта, для иных – статуса, кому-то хочется иметь свое хозяйство и пространство для жизни семьи. 

В действительности – причины не важны. Важно исключительное желание жить в индивидуальном, собственном доме.

Решить поставленную задачу возможно различными вариантами. Самые распространённые из них это – самостоятельное строительство жилого дома по индивидуальному проекту, или приобретение уже готового дома. 

При наличии определенных навыков в строительстве, первый вариант может оказаться существенно дешевле и, вероятнее всего, - качественнее. Однако при самостоятельном строительстве от вас потребуется много внимания, времени, которые неизбежно необходимы, если вы хотите достигнуть удовлетворяющего вас результата. Несмотря на то, что первый вариант мы считаем несомненно более выгодным и правильным при обретении своего дома, речь в данной статье пойдет о втором варианте – о приобретении уже построенного жилого дома на земельном участке. Именно при таком сценарии вас может ожидать наибольшее число неприятных сюрпризов и подвохов. Итак, начнем …

Все начинается с выбора места будущего проживания.

В этот момент на первое место выходят такие общепринятые критерии, как: 

  • Удобство расположения дома
  • Наличие инфраструктуры (коммуникации, дороги, магазины, школы, поликлиники и т.д.)
  • Безопасность
  • Статус жилого дома (возможно ли в нем прописка)

Можно перечислить и больше, но, как правило основными критериями, формирующими 80% вашего мнения при принятии решения, являются именно те, что упомянуты выше.

Предположим, выбор сделан, и вы сконцентрировали свое внимание на 3-5 вариантах, удовлетворяющих вас по оценочным критериям, а также по цене. Теперь можно переходить к следующему этапу – к этапу оценки основных рисков при приобретении такого дома.

Грубо все риски можно разделить на 2 большие группы:

  • Земельные - связанные с земельно-имущественными отношениями при использовании земельного участка;
  • Строительные - связанные с качеством строительства дома.

Начнем с Земельных рисков. 

Основными, безусловно, будут являться:

  • Отсутствие зарегистрированных прав на земельный участок;
  • Отсутствие установленных границ земельного участка, сведения о которых внесены в единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН);
  • Наличие запретов или арестов на земельный участок;
  • Нарушение соседями границ вашего земельного участка (так называемый – захват);
  • Наличие ограничений, распространяющихся на земельный участок;

Постараемся описать земельные риски подробнее.

Отсутствие зарегистрированных прав на земельный участок.

Зачастую продавец, предлагает вам приобрести земельный участок с домом на нем, права на которые не зарегистрированы на момент сделки, в соответствии с требованием Российского права. Такое предложение стоит сразу отклонить, несмотря на его возможную финансовую привлекательность. Приобретя такой комплекс недвижимости, в будущем вы рискуете не оформить свое имущество и остаться ни с чем при любых спорных вопросах, связанных с такой недвижимостью. 

Распространена также и другая ситуация, при которой право на земельный участок, на котором расположен дом, вроде бы зарегистрировано, но, при детальном рассмотрении выписки из ЕГРН, в ней возможно увидеть запись о том, что границы земельного участка не установлены. 

Если вы обнаружили такую запись, - не спешите подписывать какие-либо документы. Попросите продавца провести соответствующие кадастровые работ по установлению границ земельного участка, являющегося предметом сделки, с целью внесения соответствующих сведений в ЕГРН. Это требование абсолютно правомерное: с января 2018 г. на сделки с недвижимостью без границ вступил законодательный запрет. Без проведения обязательной процедуры определения границ (межевания) земельного участка собственник не сможет распоряжаться своим земельным участком. Это значит, что продать, подарить, передать по наследству земельный участок, границы которого не установлены, невозможно, независимо от того, имеется или нет свидетельство на право собственности на этот участок.

После проведения таких работ продавцом, попросите его предъявить поворотные точки границ земельного участка, закрепленные на местности – в случае, если на момент сделки земельный участок не имеет ограждения, или – в случае, если земельный участок огражден, - попросите его выдать вам дубликат акта выноса/закрепления на местности границ земельного участка, выданного компанией, имеющей право на осуществление геодезической деятельности. Внимательно изучите такой акт. Попытайтесь самостоятельно сравнить конфигурацию границ, указанных в таком акте с конфигурацией, фактически установленного ограждения, сделайте необходимые измерения мерной лентой или лазерным дальномером, воспользуйтесь публичной кадастровой картой для выявления возможных фактических границ от сведений, содержащихся в ЕГНР. Но лучше всего, на момент оценки возможности заключения сделки, привлечь в качестве эксперта, организацию осуществляющую оказание услуг в сфере инженерно-геодезических изысканий, кадастровых работ, а также имеющую в своем штате квалифицированного юриста по вопросам имущественного права. 

Если в результате таких действий вы все-таки выявили, что либо участок, который вы хотите приобрести, нарушает границы участок соседей, или же наоборот – ваши будущие соседи захватили часть земельного участка, - поспешите обсудить данные обстоятельства с продавцом. Вполне возможно он не догадывался о наличии такой проблемы и предложит вам более выгодные условия сделки, учитывая ваши будущие расходы по урегулированию таких споров с соседями. Но лучшим решением данной проблемы будет урегулирование данной проблемы продавцом самостоятельно, до совершения сделки. Также мы настоятельно рекомендуем вам переговорить с соседями и обсудить с ними их позицию по существу таких вопросов. Не исключено, что их нрав и суровый характер предопределит ваше решение и в сделке отпадет всякая необходимость!

Компания АршинЪ предлагает Вам свои услуги по экспертной оценке рисков при приобретении индивидуального жилого дома с земельным участком. Наши специалисты помогут вам разобраться во всех хитросплетениях земельного законодательства. Звоните +7 (495) 228-04-83.

Запреты и аресты 

Наличие запретов и арестов на земельный участок можно выяснить самостоятельно и достаточно просто –достаточно воспользоваться сервисами Росреестра. Для начала запросите справочную информацию о земельном участке по средствам онлайн сервиса, указав точный кадастровый номер или адрес земельного участка. Данная процедура займет у вас совсем немного времени, но предоставит вам доступ к очень важной информации. Сервис Росреестра доступен по ссылке - https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/online_request

Если в полученной информации записи о запретах и арестах отсутствуют – смело переходите к следующему пункту нашего списка. Но, если вы обнаружили запись о наличии запретов и арестов, - обязательно запросите разъяснения у продавца или закажите на сайте Росреестра выписку из ЕГРН, в которой будет более подробно разъяснена суть установленных запретов, арестов и ограничений, распространяющихся на земельный участок. Получив такую информацию постарайтесь воспользоваться консультацией квалифицированного юриста, чтобы трезво оценить риски при приобретении такого земельного участка. И только получив необходимые разъяснения, принимайте решение о проведении сделки. До этого момента воздержитесь от подписания каких-либо документов с продавцом. И помните – добропорядочный продавец не утаит от вас столь важные детали и будет всячески содействовать в получении вами необходимой информации, даст разъяснения по всем возникающим у вас вопросам.

 

И, наконец, коснемся вопросов ограничений, распространяемых на земельный участок.

Условно их можно разделить на две группы: очевидные и неочевидные.

К первой группе можно отнести такие ограничения, как: зарегистрированный охранные зоны инженерных коммуникаций (они как правило отображаются на публичной кадастровой карте, если включить соответствующий слой «ЗОУИТ», также данные зоны всегда отмечены на местности информационными табличками и знаками), водоохранные, прибрежно-защитные зоны и береговые полосы (легко можно понять их размер с использованием той же публичной кадастровой карты) и т.д.

К неочевидным ограничениям можно смело отнести: противопожарные разрывы от объектов капитального строительства, расположенных на смежных земельных участках, охранные зоны объектов культурного наследия (старые церкви, усадьбы, памятники, музеи и пр., расположенные в непосредственной близости к земельному участку), придорожные полосы автодорог, границы земель лесного фонда, санитарно-защитные зоны объектов санитарной вредности и пр. С этой группой ограничений вам вряд ли удастся разобраться самостоятельно и мы настоятельно рекомендуем привлекать к подобному анализу специалистов, работающих в сфере земельно-имущественных отношений и имеющих в своем штате людей таких специальностей как, инженер-геодезист, проектировщик генерального плана (или, на худой конец, архитектор), топограф, кадастровой инженер. 

Полный спектр профессионалов, указанных выше, имеется в нашей компании! Специалисты компании АршинЪ помогут вам не ошибиться с выбором земельного участка с уже построенным домом или для его строительства!

И помните! Никогда не следует допускать сделки, без ее государственной регистрации! Данный инструмент позволяет Вам также обезопасить себя от действий недобросовестных продавцов и «черных» риелторов.

 

Теперь коснемся группы Строительных рисков. 

Тут все несколько сложнее, чем в случае с группой Земельных рисков.

Укрупненно, все строительные риски можно разделить на следующие категории:

  • Нарушение градостроительных требований;
  • Нарушение строительных норм и требований;

Начнем по порядку.

 

В практике сделок возможно приобретение жилого дома в следующих вариантах:

  • Приобретение жилого дома, право на который зарегистрировано в соответствии с требованиями Российского законодательства;
  • Приобретение жилого дома, право на который зарегистрировано в соответствии с требованиями Российского законодательства, но дом был реконструирован. А вот изменения характеристик дома после реконструкции в ЕГРН не учтены.
  • Приобретение жилого дома на этапе строительства.
  • Приобретение жилого дома, право на который не зарегистрировано в соответствии с требованиями Российского законодательства.

 

На что же требуется обратить внимание?

Начнем по порядку. 

Итак – вы приобретаете дом, право на который зарегистрировано в соответствии с требованиями Российского законодательства. В этом случае ваши риски минимальны, но все же присутствуют.

Важно убедиться в том, что дом не нарушает градостроительных требований и регламентов и расположен на достаточном расстоянии как от границы земельного участка, так и от жилых строений, построенных на смежных земельных участках. В том случае, если дом, который вы планируете приобрести, все же расположен на расстояниях меньших нормативных от указанных объектов, вам стоит удостовериться в том, что сведения о месте расположения жилого дома в границах земельного участка, содержащиеся в ЕГРН, соответствуют фактическому положению дома на земельном участке.

Если это не так – смело можете просить продавца привести правоустанавливающие документы в порядок и провести работы по исправлению кадастровой ошибки. После того, как положение жилого дома в границах земельного участка будет уточнено, - смело вступайте в сделку!

 

Если в процессе анализа документов, предоставленных вам в рамках подготовки сделки, вы обнаружили, что дом, являющийся предметом сделки, изменил свои характеристики и, например, - увеличил свою площадь или этажность в результате проведенной, но не узаконенной реконструкции, в первую очередь поинтересуйтесь у продавца – оформлялось ли разрешение на реконструкцию индивидуального жилого дома (или оформлялось ли уведомление о планируемой реконструкции жилого дома)? В случае отсутствия такого документа необходимо потребовать от продавца его оформления или обсудить изменить стоимость такого приобретения, т.к. последующее оформления необходимой разрешительной документации может вылиться в копеечку или вовсе быть невозможным.

Для квалифицированной оценки рисков, связанных с фактом выявленной, но не узаконенной на момент сделки реконструкции, желательно обратиться в организацию, в перечне компетенций которой будут значится такие позиции как проектирование и кадастровые работы. Так, например, для специалистов АршинЪ подобный анализ не займет много времени и не потребует от вас существенных финансовых расходов. Буквально на все интересующие вас вопросы получить ответы возможно в рамках одной консультации. Звоните! +7 (495) 228-04-83

 

Приобретение жилого дома на этапе строительства целесообразно только тогда, когда имеется оформленное разрешение на строительство, строительство ведется в соответствии с параметрами, указанными в таком разрешении, выполнена большая часть строительных работ и дом имеет законные подключения к основным инженерным коммуникациям. В случае малой степени строительной готовности или отсутствии оформленного разрешения на строительство рациональнее будет рассмотреть вопрос самостоятельного строительства дома.

 

Наконец последний вариант с приобретением жилого дома, право на который не зарегистрировано в соответствии с требованиями Российского законодательства, мы настоятельно не рекомендуем. 

 

Отдельно хочется остановиться на таком немаловажном аспекте при приобретении уже готового жилого дома, как качество строительства. 

Жилой дом будет радовать вас и вашу семью, если не будет существенных проблем с его эксплуатацией в период проживания. Для этого необходимо еще до заключения сделки оценить его техническое состояние, а именно: надежность и качество выполнения строительных работ, качество инженерных систем, тепловлагоизоляционные свойства дома, организацию водоотведения и дренирования территории земельного участка, качество отделочных работ и т.д. 

Самостоятельно, не имея специализированных знаний, оценить объективное состояние дома практически невозможно. А именно такие характеристики дома могут оказать существенное влияние на цену предполагаемой сделки. 

Для проведения экспертного изучения качества строительства дома необходимо привлекать специализированные организации или строительных экспертов.

Наша компания давно и успешно сотрудничает с строительным экспертом Ковтуном В.А. 

Являясь действующим судебным строительным экспертом, ИП Ковтун В.А. проводит необходимые аналитические работы, в т.ч. методами неразрушающего контроля и подготавливает экспертные заключения, содержащие выводы о качестве строительства жилых и нежилых зданий. Понимание качества строительства позволит вам добиться справедливых условий при приобретении уже готового дома, грамотно спланировать необходимые строительные работы, получить достоверное  понимание о состоянии индивидуального жилого дома, на момент предстоящей сделки!

Подробности об услугах, оказываемых ИП Ковтуном В.А., можно уточнить на сайте эксперта - http://sydexpert.ru

Все статьи
Главная страницаСтатьиПокупка жилого дома. Или "как не ошибиться и не купить проблему"?