Чем отличается технический план от технического паспорта: простое объяснение сложной темы

Владельцы недвижимости часто сталкиваются с документами, которые звучат похоже, но имеют совершенно разное назначение. Отсюда — путаница, задержки при оформлении сделок и проблемы в Росреестре. Самые часто смешиваемые документы — технический план и технический паспорт.

Разберём, чем они отличаются, когда и какой документ нужен, кто их готовит и для чего используются.

Что такое технический план

Технический план — это документ, который используется исключительно для кадастрового учёта. Он нужен, чтобы поставить объект на учёт, внести изменения или зарегистрировать право собственности.

Документ содержит точные координаты, размеры, площадь, этажность, описание характеристик здания или помещения, а также сведения о земельном участке. Техплан создаётся строго кадастровым инженером, который обязан состоять в СРО.

Технический план оформляется в электронном виде (XML + PDF), подписывается ЭЦП и передаётся в Росреестр.

Когда нужен техплан:

при строительстве нового дома (для постановки на кадастровый учёт);

при завершении строительства объекта по разрешению;

при реконструкции здания (изменение площади, этажности);

при делении, объединении или учёте помещения;

при выделении доли в натуре;

при оформлении жилого дома в СНТ;

при изменении характеристик объекта.

То есть техплан — это документ, который «разговаривает» с Росреестром и отвечает на вопрос:
«Как этот объект должен быть отражён в кадастре?»

Что такое технический паспорт

Технический паспорт — это документ инвентаризационной учётной системы, который показывает фактическое состояние здания или помещения. Он содержит экспликации, обмерные планы, описание конструкций, материалов, год постройки, износ и другие технические сведения.

Ранее техпаспорта выдавали БТИ, и они были обязательными почти для всех операций. Сейчас их роль сократилась, но документ продолжает использоваться в ряде ситуаций.

Главное отличие: техпаспорт не подаётся в Росреестр и не заменяет технический план.

Когда нужен техпаспорт:

для оценки недвижимости (банки часто требуют);

для перепланировки и согласования работ;

для получения некоторых разрешений;

для суда (споры по площадям или самовольным постройкам);

для подтверждения характеристик старых домов, которые стоят на учёте давно.

Техпаспорт — это документ для человека, организации, суда, банка, подрядчика. Техплан — для Росреестра.

Кто готовит документы

Тут разница принципиальная.

Техплан

готовит только аттестованный кадастровый инженер;

обязан состоять в СРО;

несёт юридическую ответственность за ошибки;

документ имеет электронную форму.

Техпаспорт

выполняется БТИ или иной организацией, имеющей право проводить инвентаризацию;

не требует участия кадастрового инженера;

предоставляется в бумажном или электронном виде.

Структура документов: что внутри

Технический план содержит:

координаты объекта, контуры, привязка к участку;

сведения из ЕГРН;

графическую часть (этажи, контур дома);

текстовую часть с характеристиками;

документ-основание: разрешение на строительство, декларация, проект.

Технический паспорт содержит:

поэтажные планы;

экспликации помещений;

материалы стен, перекрытий;

износ здания;

описание состояния конструкций;

фактические замеры.

Техпаспорт показывает, что существует; техплан — что будет отражено в кадастре.

Можно ли заменить один документ другим?

Нет — документы не взаимозаменяемы.

Техплан нельзя заменить техпаспортом, так как Росреестр просто не примет его для учёта.

Техпаспорт нельзя заменить техпланом, если организация или банк требуют именно паспорт — им нужна информация, которой в техплане нет (например, инвентаризационная стоимость или анализ износа).

Какие проблемы возникают чаще всего

Собственники подают в Росреестр техпаспорт и получают отказ.
Росреестр работает только с техпланами.

У старых домов есть техпаспорт, но отсутствует техплан.
В итоге дом не стоит на учёте, а собственник не может оформить право, продать или подарить объект.

После перепланировки собственник делает техпаспорт, но не делает техплан.
А Росреестр продолжает считать объект в старых характеристиках.

Банки требуют техпаспорт, а собственник хочет предоставить техплан.
У банка свои критерии оценки — нужен техпаспорт.

Объект находится в СНТ.
Владельцы нередко считают, что для жилого дома достаточно старого техпаспорта, но для регистрации в ЕГРН требуется техплан по декларации.

Итог: коротко и по делу