Громкие случаи оспаривания сделок купли-продажи жилья по инициативе самих продавцов — так называемый «эффект Долиной» — выявили системные перекосы на российском рынке недвижимости. Эти вопросы стали центральной темой круглого стола в Государственной думе, посвящённого борьбе с мошенничеством при сделках с жильём и поиску новых законодательных механизмов защиты граждан.
В обсуждении приняли участие представители высших судебных органов, профильных министерств и ведомств, Росреестра, правоохранительных структур, банков, страховых компаний, профессионального сообщества риелторов и граждан, пострадавших от мошеннических схем.
Итогом встречи стала резолюция, в которой были обозначены семь ключевых проблем, напрямую влияющих на безопасность рынка жилой недвижимости.
Проблема 1. Формальная неработающая реституция
На практике механизм реституции — взаимного возврата имущества при признании сделки недействительной — часто реализуется односторонне. Продавцы через суд добиваются возвращения недвижимости, но при этом полученные ранее деньги не всегда возвращают покупателю полностью либо в разумные сроки. Таким образом, в реальности происходит не восстановление баланса сторон, а фактическое ущемление прав нового владельца недвижимости.
Проблема 2. Отсутствие единообразной судебной практики
Суды при рассмотрении подобных дел одновременно ориентируются на несколько положений Гражданского кодекса: статьи, касающиеся недееспособности, заблуждения и обмана. Смешение правовых норм приводит к неопределённости правоприменения.
Идентичные по сути дела в разных регионах могут заканчиваться противоположными решениями, что снижает предсказуемость исхода споров для участников рынка.
Проблема 3. Слабая защита добросовестного покупателя
Существующие процедуры компенсаций и возврата средств не дают покупателям реальных гарантий восстановления утраченных прав. Даже лица, которые при покупке не знали и не могли знать о возможных проблемах с полномочиями продавца, фактически оказываются наиболее незащищённой стороной.
Проблема 4. Отсутствие единого стандарта проверки воли продавца
В судебной практике не выработано общепринятых методов подтверждения сознательности и добровольности сделки. Объективные доказательства — видеозапись процесса подписания договора, психологические и медицинские осмотры на момент сделки, письменные анкеты — зачастую судами не учитываются.
Решения выносятся преимущественно на основании формальных медэкспертиз, выполненных спустя продолжительное время после завершения сделки.
Проблема 5. Права покупателей и продавцов не равны
Была обозначена ситуация, когда жильё истребуется у добросовестных покупателей по искам наследников прежнего собственника.
Если суд устанавливает, что наследодатель совершил сделку под давлением, заблуждением или в состоянии недееспособности, его наследники вправе требовать возврата проданного жилья, даже если покупатель соблюдал все требования закона и ничего не знал о спорных обстоятельствах сделки.
Закон при этом предоставляет наследникам значительно больше инструментов защиты, чем самим покупателям, что создаёт серьёзный правовой перекос.
Проблема 6. Отсутствие единой системы информационного обмена
Отмечается фрагментарность взаимодействия между ключевыми структурами: Росреестром, судами, МВД, нотариусами, банками и агентствами недвижимости.
Каждое ведомство владеет лишь частью информации, важной для проверки сделок, что не позволяет оперативно выявлять мошеннические схемы и предотвращать риски ещё на этапе оформления документов.
Проблема 7. Отсутствие регулирующего закона о риелторах
На сегодняшний день деятельность риелторов фактически не регулируется единым федеральным законом. Отсутствуют обязательные стандарты профессиональной подготовки, сертификации и ответственности специалистов. Это создаёт ситуацию, когда сопровождением многомиллионных сделок могут заниматься люди без профильного образования, опыта и юридической ответственности.
Законодательная инициатива
По итогам круглого стола была сформирована рабочая группа, которая приступила к подготовке нормативных инициатив. Планируется разработка пакета законопроектов, направленных на повышение прозрачности сделок, формирование стандартов проверки воли продавца, защиту добросовестных покупателей и повышение профессиональных требований к участникам рынка.
«Дело Долиной» как отправная точка реформ
Резонансным поводом для дискуссии стала история народной артистки России Ларисы Долиной. Летом 2024 года она заявила, что была введена в заблуждение телефонными мошенниками и убедилась провести фиктивную сделку продажи квартиры в центре Москвы стоимостью более 138 миллионов рублей.
Злоумышленники обещали сохранность квартиры и перевод денежных средств на так называемый «безопасный счёт».
В марте 2025 года суд признал сделку недействительной, подтвердив, что продавец действовал под влиянием заблуждения. Недвижимость была возвращена прежней владелице, а иск нового покупателя о выселении отклонён. Позднее законность данного решения была подтверждена апелляционной инстанцией.
Именно этот случай продемонстрировал опасную практику: продавец, уже получивший деньги, признаётся недееспособным и через суд добивается аннулирования сделки, требуя возврата жилья.
Вывод
«Эффект Долиной» показал: на российском рынке недвижимости до сих пор отсутствует полноценно работающая система защиты добросовестных участников сделок. Пока не будет установлена единая судебная практика, механизм проверки сознательности продавца и законодательное регулирование деятельности риелторов, риск оспаривания сделок сохранится практически для любого покупателя.