Перепланировка квартиры — одна из самых распространённых причин отказов в регистрации сделок и споров с органами власти. Любые изменения, затрагивающие конфигурацию помещения, должны быть согласованы в установленном законом порядке. Основным нормативным актом является Жилищный кодекс РФ (ст. 25–29).
Что считается перепланировкой по закону
Перепланировкой признаются работы, которые меняют планировку помещения и отражаются в технической документации, в том числе:
демонтаж или возведение перегородок;
перенос дверных проёмов;
объединение комнат или кухни с жилой зоной;
изменение конфигурации санузлов;
устройство дополнительных помещений.
Важно отличать перепланировку от переустройства. Переустройство касается инженерных сетей (перенос сантехники, радиаторов), но на практике эти работы часто оформляются одновременно.
Какие работы запрещены
Закон прямо запрещает:
снос несущих стен;
ухудшение условий проживания соседей;
перенос «мокрых зон» над жилыми помещениями;
нарушение вентиляционных и противопожарных систем;
объединение газифицированной кухни с жилой комнатой без изоляции.
Нарушение этих требований почти всегда приводит к отказу в согласовании.
Пошаговый порядок согласования перепланировки
Шаг 1. Разработка проекта
Проект перепланировки разрабатывает лицензированная проектная организация. Он должен соответствовать СП, СНиП, санитарным и противопожарным нормам.
Шаг 2. Подача заявления
Заявление подаётся в орган местного самоуправления через МФЦ или портал Госуслуг. К заявлению прикладываются:
проект;
технический паспорт или поэтажный план;
правоустанавливающие документы.
Шаг 3. Получение разрешения
При положительном решении собственник получает разрешение на выполнение работ.
Шаг 4. Выполнение работ
Работы должны выполняться строго в соответствии с утверждённым проектом.
Шаг 5. Приёмка перепланировки
Создаётся комиссия, которая оформляет акт о завершённой перепланировке.
Внесение изменений в ЕГРН
После приёмки требуется:
заказать технический план помещения у кадастрового инженера;
подать заявление в Росреестр.
Без внесения изменений в ЕГРН перепланировка считается юридически неоформленной.
Ответственность за самовольную перепланировку
Самовольная перепланировка может повлечь:
административный штраф;
требование вернуть квартиру в первоначальное состояние;
невозможность продать, подарить или заложить квартиру;
проблемы при ипотеке и страховании.
В ряде случаев узаконить перепланировку можно только через суд.