Вы заказали выписку из ЕГРН, сравнили её с документами или измерили участок на местности — и обнаружили, что площадь отличается. Иногда разница составляет несколько квадратных метров, а иногда — десятки или даже сотни.
Такая ситуация встречается значительно чаще, чем кажется. В большинстве случаев расхождение можно устранить, но сначала необходимо понять, почему оно возникло.
Разберём семь самых распространённых причин, из-за которых кадастровая площадь участка не совпадает с фактической, и расскажем, как исправить проблему.
Почему это важно
Несоответствие площади может привести к серьёзным последствиям:
- Росреестр приостановит регистрацию сделки;
- возникнут споры с соседями;
- появятся сложности при строительстве дома;
- участок нельзя будет разделить или объединить;
- возникнут вопросы при оформлении наследства или дарения.
Чем раньше выявлена ошибка, тем проще её исправить.
Причина № 1. Старое межевание
Большинство участков было поставлено на кадастровый учёт более 15–20 лет назад.
В то время измерения проводились с использованием менее точного оборудования, а координаты зачастую определялись условно.
Современная спутниковая геодезическая аппаратура позволяет измерять границы с точностью до нескольких сантиметров. Именно поэтому при повторном межевании площадь может отличаться от указанной в старых документах.
Причина № 2. Реестровая ошибка
Иногда проблема возникает не на участке, а в самом Едином государственном реестре недвижимости.
Ошибки могут появиться при:
- переносе архивных данных;
- подготовке межевого плана;
- обработке документов;
- внесении сведений в ЕГРН.
Такие ошибки называют реестровыми. Они исправляются в установленном законом порядке.
Причина № 3. Забор установлен не по границе
Очень распространённая ситуация.
Предыдущий собственник мог перенести забор:
- случайно;
- по устной договорённости с соседями;
- без проведения межевания.
В результате фактическое пользование землёй не совпадает с юридическими границами участка.
Именно поэтому перед покупкой недвижимости специалисты рекомендуют выполнять вынос границ участка в натуру.
Причина № 4. Самовольный захват земли
Иногда часть участка оказывается фактически занята соседями.
Причиной могут стать:
- перенос забора;
- строительство хозяйственных построек;
- расширение огорода;
- ошибки при благоустройстве территории.
Подобные ситуации нередко становятся причиной длительных судебных споров.
Причина № 5. Ошибки при кадастровых работах
Даже сегодня полностью исключить человеческий фактор невозможно.
Ошибки могут возникнуть при:
- определении координат;
- расчёте площади;
- подготовке межевого плана;
- формировании электронных документов.
Если ошибка подтверждается, кадастровые работы выполняются повторно.
Причина № 6. Изменение конфигурации участка
Иногда собственники самостоятельно изменяют границы участка:
- переносят забор;
- объединяют территории;
- оформляют прирезку земли;
- делят участок между родственниками.
Если изменения не зарегистрированы в ЕГРН, площадь в документах перестаёт соответствовать фактической.
Причина № 7. Особенности рельефа и старых измерений
Для участков сложной формы, расположенных на склонах или в пересечённой местности, старые методы измерения могли давать заметную погрешность.
После современных геодезических работ площадь уточняется, и данные в ЕГРН приводятся в соответствие с действительным положением границ.
Как определить, действительно ли есть ошибка
Если возникли сомнения, не стоит ориентироваться только на рулетку или онлайн-карты.
Лучше выполнить комплексную проверку:
✔ заказать выписку из ЕГРН;
✔ проверить координаты участка;
✔ сравнить документы с фактическими границами;
✔ выполнить вынос границ в натуру;
✔ при необходимости провести повторное межевание.
Такой подход позволяет точно установить источник проблемы.
Как исправить расхождение площади
Способ исправления зависит от причины.
Возможные варианты:
- исправление реестровой ошибки;
- проведение нового межевания;
- уточнение границ земельного участка;
- перераспределение земель;
- согласование границ с соседями;
- обращение в суд при наличии земельного спора.
Во многих случаях проблему удаётся решить без судебного разбирательства.
Когда стоит обращаться к кадастровому инженеру
Помощь специалиста потребуется, если:
- площадь участка не совпадает с документами;
- Росреестр приостановил регистрацию;
- возник спор с соседями;
- планируется продажа участка;
- требуется зарегистрировать дом;
- необходимо исправить сведения ЕГРН.
Чем раньше будет проведена проверка, тем меньше вероятность возникновения серьёзных юридических проблем.
Вывод
Несовпадение кадастровой и фактической площади участка — распространённая ситуация, которая далеко не всегда означает потерю земли. В большинстве случаев проблема связана со старыми измерениями, реестровыми ошибками или неправильным расположением границ.
Главное — не откладывать решение вопроса. Современные геодезические технологии позволяют быстро определить фактические границы участка, а кадастровые инженеры помогут оформить необходимые документы и внести корректные сведения в ЕГРН.
Не уверены, что площадь вашего участка соответствует документам?
Специалисты компании АршинЪ проведут комплексную проверку участка, выполнят геодезические измерения, подготовят межевой план и помогут исправить ошибки в ЕГРН.
Оставьте заявку — мы найдём причину расхождения площади и предложим законное решение.