Не хватает 60 квадратных метров — больше половины сотки.
Если участок расположен недалеко от крупного города, стоимость такой полосы земли может исчисляться сотнями тысяч рублей.
Возникает логичный вопрос: куда исчезла земля и можно ли ее вернуть?
На практике причин расхождения может быть несколько. И далеко не всегда виноват сосед, который якобы передвинул забор.
Сначала разберемся: что именно означает «10 соток в документах»
Одна сотка — это 100 кв. м. Соответственно, участок площадью 10 соток — 1000 кв. м.
Но площадь земельного участка существует не сама по себе. Она связана с его границами.
Участок можно представить как геометрическую фигуру, положение характерных точек которой определено координатами. Именно по этим координатам рассчитывается его площадь.
Поэтому важный вопрос заключается не только в том, какая цифра написана в документах, но и в том, где проходят границы участка на местности.
Здесь и начинаются самые интересные ситуации.
Вариант № 1. Забор просто стоит не там
Одна из наиболее распространенных причин.
По сведениям ЕГРН участок действительно имеет площадь около 1000 кв. м, его границы определены, никаких проблем с ними нет.
Но существующий забор не совпадает с этими границами.
Например, одна сторона участка имеет длину 40 метров, а ограждение на этом протяжении смещено внутрь участка примерно на полтора метра.
Получаем:
40 × 1,5 = 60 кв. м.
Вот и вся «пропавшая» земля.
Юридически она может по-прежнему входить в ваш участок. Просто фактически находится за вашим забором.
Причины бывают совершенно бытовыми.
Старое ограждение когда-то поставили «примерно по границе». Предыдущий собственник договорился с соседом. При замене забора его немного сдвинули. Или никто десятилетиями просто не проверял координаты.
Пока участок используется под огород, разница может оставаться незамеченной.
Проблема обнаруживается, когда землю начинают точно измерять.
Вариант № 2. Часть вашей земли находится у соседа
Более неприятная ситуация: забор смещен таким образом, что сосед фактически пользуется частью вашего участка.
На глаз это не всегда заметно.
Представьте участок шириной 20 метров. Если боковой забор смещен всего на метр, визуально территория почти не изменится.
Но при длине участка 40 метров речь уже идет примерно о 40 кв. м земли.
Особенно часто такие истории всплывают на старых территориях, где участки формировались десятилетия назад, а ограждения неоднократно менялись.
При этом сразу обвинять соседа в захвате земли не стоит.
Вполне возможно, что он купил участок уже с существующим забором и точно так же уверен, что пользуется своей территорией.
Вариант № 3. Ошибка появилась много лет назад
Есть участки, границы которых определялись достаточно давно.
За это время менялись технологии измерений, системы координат, требования к точности и правила ведения реестра.
Поэтому иногда обнаруживается ситуация, когда фактическое землепользование существует десятилетиями, заборы стоят ровно, соседи ни с кем не спорят — а координаты в реестре не соответствуют реальному положению участков.
Причем проблема может затрагивать не одного владельца.
Иногда при проверке выясняется, что смещен целый ряд соседних участков.
В таком случае бессмысленно просто двигать один забор по координатам. Сначала необходимо разобраться, нет ли ошибки в сведениях о границах.
Вариант № 4. Участок действительно меньше, чем вы считали
Возможна и обратная ситуация.
Человек покупал «10 соток», продавец всегда называл именно эту площадь, а старые документы содержали приблизительные сведения.
После уточнения границ оказалось, что фактическая площадь отличается.
Особенно внимательно стоит относиться к старым земельным документам, где площадь и конфигурация участка определялись иначе, чем сегодня.
Поэтому само словосочетание «участок 10 соток» еще не дает полной картины.
Нужно смотреть актуальные сведения о площади и границах.
А можно просто измерить участок рулеткой?
Для очень грубой оценки прямоугольного участка — можно.
Например, если между заборами получилось 20 × 47 метров, очевидно, что внутри находится около 940 кв. м.
Но для определения юридических границ рулетка не поможет.
Во-первых, участок далеко не всегда представляет собой идеальный прямоугольник.
Во-вторых, несколько сантиметров ошибки на каждой стороне дают погрешность площади.
Но главное — задача заключается не просто в подсчете квадратных метров.
Нужно понять, где именно находятся границы, сведения о которых содержатся в ЕГРН.
Для этого используются координаты.
60 квадратов — это много или мало?
На схеме участка потеря половины сотки может выглядеть незначительно.
В реальности это довольно большая территория.
60 кв. м — это, например, полоса шириной 1,5 метра вдоль 40-метровой стороны участка.
И стоимость такой земли напрямую зависит от места.
Если квадратный метр стоит 3 тыс. рублей, цена вопроса — около 180 тыс. рублей.
При стоимости 10 тыс. рублей за квадрат — уже 600 тыс. рублей.
А на дорогой земле разница может быть еще существеннее.
Но дело не только в стоимости квадратных метров.
Иногда эти полтора метра оказываются критически важными для строительства.
Почему проблема особенно опасна перед строительством дома
Допустим, владелец считает существующий забор границей участка и отмеряет от него место под будущий дом.
Фундамент залит, коробка построена.
А затем выясняется, что юридическая граница проходит в другом месте.
Расстояние от дома до нее оказывается меньше, чем предполагалось.
Еще хуже, если часть будущего объекта вообще выходит за пределы участка.
Поэтому при строительстве важна не только общая площадь земли.
Имеет значение точное положение границ.
Участки одинаковой площади могут иметь совершенно разную конфигурацию, и возможность разместить на них дом тоже будет разной.
Что делать, если квадратных метров действительно не хватает
Первое, чего делать не стоит, — сразу идти к соседу с требованием передвинуть забор.
Сначала нужно установить причину расхождения.
Логика действий достаточно простая:
1. Проверить актуальные сведения ЕГРН.
Посмотреть площадь участка и наличие координат его границ.
2. Сопоставить реестровые границы с местностью.
Необходимо определить, где характерные точки участка находятся физически и как относительно них расположен существующий забор.
3. Проверить соседние участки.
Это особенно важно, если обнаружено значительное расхождение. Иногда именно соседние границы помогают увидеть общую картину.
4. Определить источник проблемы.
Вариантов несколько: неправильно установленный забор, ошибка в координатах, старые неточные сведения или более сложный спор о фактически сложившихся границах.
5. И только после этого решать, что исправлять.
В одном случае действительно придется договариваться о переносе ограждения. В другом — исправлять сведения о границах. В третьем может потребоваться участие кадастрового инженера, а при споре между собственниками — судебное разбирательство.
А если лишние 60 метров обнаружились у вас?
Бывает и наоборот.
По документам участок имеет площадь 1000 кв. м, а внутри забора фактически находится 1060 кв. м.
Это не означает, что владелец автоматически получил бесплатные 60 квадратов.
Сначала необходимо выяснить, кому принадлежит эта территория и почему она оказалась внутри ограждения.
Это может быть часть соседнего участка, земля государственной или муниципальной собственности либо результат ошибки в сведениях о границах.
Поэтому принцип «мой забор — значит, моя земля» здесь не работает.
Самая частая ошибка — смотреть только на площадь
При покупке участка большинство людей обращают внимание именно на количество соток.
8, 10, 12, 15 соток — понятные цифры, по которым легко сравнивать предложения.
Но для будущего владельца не менее важны границы и конфигурация территории.
Можно купить участок площадью ровно 10 соток и затем обнаружить, что забор не совпадает с границей.
Можно получить те же 10 соток очень неудобной формы.
А можно годами пользоваться землей за пределами своего участка, даже не подозревая об этом.
Поэтому перед покупкой земли или началом строительства полезно проверить не только цифру «1000 кв. м» в документах.
Гораздо важнее получить ответ на другой вопрос:
где именно находятся эти 1000 квадратных метров на местности?
Потому что иногда недостающие 60 метров никуда не исчезали. Они просто все это время находились по другую сторону забора.