ПЗЗ или официально — Правила землепользования застройки — крайне важный документ как при выборе земельного участка, так и при его застройке.
Как следует из самого названия это — набор правил и инструкций по использованию территорий.
Правила, устанавленные ПЗЗ, называются градостроительными регламентами. При этом вся территория поделена на условные лоскуты и называются они — территориальные зоны.
Таких зон по типу разрешённого строительства и функциональному назначению установлено плюс-минус строго определенное количество для территории всей страны. При этом тип разрешённого строительства и функционального назначения назван градостроительным регламентом.
Таким образом, для абсолютно любого (кроме лесных и водных) земельного участка, допускающего то или иное строительство, обязательным является принадлежность к определенной территориальной зоне с установленным градостроительным регламентом или, проще говоря, для каждого земельного участка существует подробная инструкция по его застройке, ограничению и правилам использования, ознакомиться с которой желательно до принятия решения о его приобретении или застройки.
Где же можно найти ПЗЗ и как ими пользоваться?
Тут вообще все просто.
Найти правила землепользования и застройки гарантировано возможно на сайте администрации муниципального образования, в границах которого находиться интересующий вас земельный участок.
Что касается использования — то тут все несколько более замысловато и простым «взглядом по диагонали» не обойдёшься!
Давайте разбираться вместе!
Итак: ПЗЗ состоит из графической части (картинки) и текстовой (скученная и нудная книжка).
Графическая часть ПЗЗ содержит, как правило, не менее 2-х картинок:
- Схема территориального зонирования;
- Схема зон с особыми условиями использования территории.
На схеме территориального зонирования обязательно нужно выяснить:
- В границах какой территориальной зоны расположен земельный участок (зону можно идентифицировать по ее границам, цвету окрашивания и наименованию — например — «Ж-2(3)»);
- Что может являться потенциальным ограничением в использовании земельного участка (например — близость большой автодороги, объекта культурного наследия, водного объекта, леса и т. д.);
- Максимальную допустимую этажность строительства (в нашем примере — цифра (3) в названии территориальной зоны. И тут стоит добавить, что существуют два схожих, но, при этом, принципиально различающихся понятия: этажность и количество этажей. Так этажность описывает допустимое количество надземных этажей, а вот количество этажей — общее количество этажей, включая подвальный)
Из схемы зон с особыми условиями использования территории можно подчерпнуть достаточно подробную (но, что важно понимать, — не всегда полную) информацию об ограничениях, распространяющих своё действие на интересующий земельный участок.