Каждый земельный участок имеет определенный вид разрешенного использования (ВРИ). Самые распространенные варианты — это индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и личное подсобное хозяйство (ЛПХ). В чем отличия между ними, какой ВРИ лучше в той или иной ситуации и возможна ли смена вида использования — расскажем сегодня.
ИЖС
Если ВРИ земли в документах обозначен как ИЖС, значит она предназначена для строительства на территории участка частного жилого дома. Не запрещено возведение и необходимых подсобных помещений. При этом существует ряд ограничений для строящегося дома:
- Он предназначен для проживания одной семьи, то есть не имеет деления на отдельные квартиры или блоки;
- Высота не более трех уровней и 20 метров;
- Здание не будет использоваться в коммерческих целях.
Относительно площади строгих ограничений на федеральном уровне нет, но они могут быть на местном. Однако стоит учитывать, что при площади более 500 квадратных метров перед началом строительства потребуется подготовить и согласовать с надзорными органами проектную документацию.
ЛПХ
Если участок имеет ВРИ ЛПХ, значит он, в первую очередь, предназначен для разведения домашних животных и выращивания сельхозпродукции преимущественно для личного использования членами семьи. При этом нет прямого запрета на реализацию излишек полученной продукции.
На участках ЛПХ, расположенных в границах населенных пунктов, разрешено строительство жилых домов с учетом тех же ограничений, что действуют и для земель ИЖС. В ряде случаев участки с ВРИ ЛПХ находятся за границами населенного пункта. Их относят к дополнительной категории полевых. На такой земле могут располагаться только некапитальные постройки, строительство жилых домов на них запрещено.
Ключевые отличия земель ИЖС и ЛПХ
Разница между землями ИЖС и ЛПХ в большинстве случаев не так велика, но ряд отличий все же есть. Самое важное сходство — на участках обоих типов ВРИ можно строить жилой дом, но только при условии расположения их в пределах населенных пунктов.
Если вы планируете содержать большой огород, иметь кур, коз и других животных, то лучше купить землю ЛПХ. Если в планах просто построить дом, то целесообразнее обратить внимание на участки под ИЖС. Но покупка земли с таким типом ВРИ вовсе не означает, что на ней нельзя иметь небольшой сад и огород, держать умеренное количество живности.
Чем еще отличается ИЖС от ЛПХ, так это кадастровой стоимостью. Первые обычно стоят дороже, но в среднем на 20-30%. Разница всегда индивидуальна, зависит от особенностей той или иной земли, ее расположения. В ряде случаев цена практически идентична. Ставка налога на землю в каждом регионе своя, в Московской области она не может превышать 0,3% и не зависит от типа ВРИ.
Разница между ИЖС и ЛПХ в виде таблицы.
| ИЖС | ЛПХ в пределах населенного пункта | ЛПХ вне населенного пункта | |
|---|---|---|---|
| Основное предназначение земли | Строительство жилья | Выращивание сельхозпродукции | Выращивание сельхозпродукции |
| Что можно строить | Жилые дома на одну семью, хозяйственные постройки | Жилые дома на одну семью, хозяйственные постройки | Некапитальные постройки |
| Ставка земельного налога | 0,3% | 0,3% | 0,3% |
| Кадастровая стоимость | Более высокая | Более низкая | Более низкая |
Возможно ли изменение ВРИ
Изменить вид разрешенного использования участка в большинстве случаев можно, обратившись с соответствующим заявлением в Росреестр или МФЦ. При это нужно учитывать Правила землепользования и застройки, которые для каждого населенного пункта будут своими. В этом документе отражены территориальные зоны и ВРИ, которые для них применяются. То есть, если участок находится в территориальной зоне, в которой есть земли как ИЖС, так и ЛПХ, то смена ВРИ возможна.