На самом же деле есть очень много нюансов и «подводных камней», которые, если их не проверить перед покупкой, могут испортить радость от приобретения вожделенной недвижимости.
Покупка земельного участка с домом — это серьезное и весьма затратное мероприятие. Объявления на сайтах продажи недвижимости рисуют радужные картинки идеальных объектов по типу «купил и живи». На самом же деле есть очень много нюансов и «подводных камней», которые, если их не проверить перед покупкой, могут испортить радость от приобретения вожделенной недвижимости.
Выписка из ЕГРП
Первое, что нужно сделать — заказать выписки из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) на земельный участок и дом. Выписки можно заказать на сайте Росреестра или в МФЦ на бумаге или в электронном виде.
На какие параметры объектов надо обратить внимание:
Земельный участок:
Земельный участок должен иметь кадастровый номер и другие характеристики:
- АДРЕС — должен соответствовать реальному адресному ориентиру участка;
- ПЛОЩАДЬ — должна соответствовать параметрам данного земельного участка, в соответствии с принятыми для данного района Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). ПЗЗ помимо всего прочего устанавливают предельные минимальные и максимальные размеры для земельных участков конкретных видов разрешенного использования. То есть если вы купите земельный участок, а его площадь будет меньше минимального разрешенного размера, то эксплуатация этого участка будет связана с проблемами;
- КАТЕГОРИЯ земли и вид разрешенного использования (ВРИ) должны соответствовать территориальной зоне, в которой расположен участок в соответствии с принятыми для данного района ПЗЗ;
- ОБРЕМЕНЕНИЯ — все зарегистрированные обременения, ограничения в пользовании, аресты и судебные запреты указаны в выписке ЕГРП.
Границы участка должны быть уточнены, в Выписке из ЕГРП должен быть чертеж границ земельного участка и координаты поворотных точек.
Площадь участка из выписки ЕГРП должна соответствовать фактической площади участка в границах ограждения.
Контур участка из выписки ЕГРП должен соответствовать фактической границе участка.
Дом
- Дом должен иметь кадастровый номер и другие характеристики:
- АДРЕС — должен соответствовать реальному адресному ориентиру дома;
- ПЛОЩАДЬ — должна соответствовать фактической площади дома;
- Назначение (жилой/нежилой) — должен соответствовать тому, что вы покупаете;
- ОБРЕМЕНЕНИЯ — все зарегистрированные обременения, ограничения в пользовании, аресты и судебные запреты указаны в выписке ЕГРП.
- Дом должен быть закоординирован — привязан к земельному участку, в Выписке из ЕГРП должен быть чертеж границ объекта.
- Площадь дома из выписки ЕГРП должна соответствовать фактической площади дома.
Правила землепользования и застройки
Необходимо изучить принятые для данного района Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). В них для конкретной территориальной зоны и вида разрешенного использования земельного участка прописаны такие важные параметры для земельного участка, как:
- Предельные минимальные и максимальные размеры земельного участка;
- Предельная этажность застройки участка;
- Процент застройки;
- Минимальные отступы от границ земельного участка.
Эти параметры очень важны, если есть планы по реконструкции или новому строительству на участке. Можете заказать комплексную услугу проверки дома и земельного участка на нашем сайте.
Инженерные сети
На земельный участок могут накладывать ограничения в использовании инженерные сети, проходящие в границах участка или в непосредственной близости от него. Охранные зоны таких инженерных сетей зачастую не зарегистрированы в ЕГРП и не отображаются в Выписке. Но их наличие может помешать будущему строительству или реконструкции дома.
Однозначно понять наличие таких сетей можно лишь выполнив инженерно-геодезические изыскания по созданию топографического плана в масштабе 1:500. В рамках этих изысканий геодезисты обмерят и отрисуют участок, а также окружающую территорию и согласуют наличие или отсутствие инженерных сетей с местными эксплуатирующими организациями. Наличие согласованного топографического плана избавит вас от многих трудностей в дальнейшей эксплуатации участка.
Изготовление топографических планов — один из основных видов деятельности нашей компании.
Техническое состояние дома и инженерных сетей.
Человеку, не связанному с ремонтом и частным домостроительством сложно определить качество приобретаемого дома. В этом случае не обойтись без строительно-технической экспертизы. Эксперт — это человек обладающий строительным образованием, большим практическим опытом и внушительной приборной базой, позволяющей определить состояние фундамента и перекрытий, теплоизоляцию помещений, состояние вентиляции и пр.
Попросить соседа прораба посмотреть приобретаемый дом — не очень хорошая идея. Жить ведь в доме вам, а не ему.
Эксперт выдаст официальное заключение, которое поможет вам не купить развалюху или будет аргументом в торге с продавцом.
Связаться с сертифицированным строительно-техническим экспертом.