Ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства

После окончания строительства наступает ответственный и сложный момент. Прежде чем начать использовать построенный объект по назначению, необходимо правильно оформить документы о его вводе в эксплуатацию. Бумажная волокита отнимает много времени и сил, поэтому справедливо можно сказать, что само строительство — лишь часть общей работы.

Рассмотрим важные моменты, касающиеся особенностей процесса ввода объекта в эксплуатацию.

Какие объекты вводят в эксплуатацию?

1. Вводу в эксплуатацию подлежат абсолютно все объекты по завершении строительства. При этом не имеет значения, для какой цели строилось здание или сооружение, к какой форме собственности оно принадлежит, кто финансировал процесс строительства.
2. Особые объекты, которые обозначены в ведомственных нормативных документах, согласованных с Госстроем России, принимаются в эксплуатацию согласно с правилами, прописанными в этих документах.

Порядок введения объекта в эксплуатацию

1. По окончании строительства подрядчик представляет готовый объект заказчику. Чтобы объект был принят, он должен отвечать условиям, заявленным в утвержденном проекте и в договоре подряда.
2. Приняв от подрядчика построенный объект, заказчик, в свою очередь, представляет его инвестору. Последний может проверить соответствие ранее утвержденного проекта и готового построенного объекта с помощью специальной комиссии по приему или не прибегая к ее услугам. Способ приема объекта инвестор выбирает сам.
3. Объект недвижимости как отдельное здание или сооружение вводится в эксплуатацию при полном завершении процесса строительства. Его прием осуществляется с привлечением соответствующих эксплуатационных организаций и органов государственного надзора.
4. Прежде чем объект будет принят, он должен быть приведен в соответствие с действующими строительными, экологическими и санитарными нормами. Также он должен отвечать требованиям актуальной проектной и градостроительной документации, предписаниям законодательства Российской Федерации.
5. Предыдущие документы о соответствии также принимаются во внимание для определения, отвечает ли построенный объект утвержденному проекту. К вышеупомянутым документам относятся журналы работ, исполнительные геодезические топосъемки, различные сертификаты, свидетельства о лабораторном контроле, акты испытаний, акты промежуточного приема ответственных конструкций, акты освидетельствования скрытых работ. Все перечисленные документы оформляются в соответствии с действующими строительными нормами и правилами.

За комплектацию таких первичных документов отвечает генподрядчик. Дополнительный контроль осуществляет технадзор от имени заказчика. Генеральный подрядчик передает документы заказчику по списку, прилагаемому к перечню основных документов.

После того, как объект будет по всем правилам введен в эксплуатацию, заказчик в установленном порядке передает пакет первичной документации эксплуатационной организации на постоянное хранение.

Что нужно знать о вводе в эксплуатацию объекта

Органы государственного надзора продолжают выполнять функции и обязанности по надзору над работами, перенесенными с зимы на период весенних, летних или осенних месяцев.

1. Если по окончании строительства объект принимается во время отопительного сезона, то заказчик и подрядчик обязаны представить системы отопления соответствующей эксплуатационной организации и обеспечить постоянный необходимый температурный режим в помещениях.
2. Если в процессе выполнения строительный работ на объекте подрядчик испортил пешеходные дорожки, дороги внутри кварталов, повредил малые архитектурные формы или площадки в благоустраиваемой зоне, он обязан бесплатно все восстановить.
3. Правовой акт на эксплуатацию объекта принимается территориальным органом исполнительной власти в случае, когда приемочная комиссия не назначалась. Нормативная основа для принятия такого решения — заявление инвестора, акт приемочной комиссии или двусторонний акт от заказчика и инвестора, заключение Инспекции государственного архитектурно-строительного надзора, пакет основных документов.
4. Объект не может использоваться по назначению до того, как будет оформлен документ, свидетельствующий о введении его в эксплуатацию после окончания строительства. Допускается лишь использование объекта, оказание услуг и выпуск продукции на объекте в процессе пробной эксплуатации, цель которой проверить его пригодность для будущего применения по назначению.
5. Если помещение находится на стадии незавершенности, получение правового акта на введение в эксплуатацию позволяет провести необходимые работы и закончить строительство. Владельцы объекта или его собственники должны обеспечить полную готовность объекта, принимая во внимание выданные инвестором технические условия.
6. В составе приемочной комиссии непременно должны находится представители субъектов строительного процесса: инвестора, заказчика, подрядчика, проектировщиков, органов исполнительной власти и эксплуатационной организации. Также там должны быть представители Государственного архитектерно-строительного надзора, Госсанэпиднадзора, Госпожнадзора, уполномоченного органа по охране окружающей среды и других органов госнадзора, причастных к объекту. Во главе приемочной комиссии — представитель органа, назначившего эту комиссию.

Приемочная комиссия при сдаче объекта

По инициативе инвестора приемочная комиссия может быть дополнена представителями других заинтересованных организаций. Эти члены комиссии наделяются правом совещательного голоса.

Под актом о принятии объекта в эксплуатацию ставят свою подпись все члены комиссии. В связи с этим каждый из них берет на себя долю ответственности за принятое решение. Утверждать акты о приеме объекта уполномочен орган, который назначил приемочную комиссию.

Полномочия приемочной комиссии прекращаются после того, как правовой акт будет утвержден. В случае если попытка сдачи объекта в эксплуатацию была безуспешной, комиссия складывает свои полномочия по окончании ранее установленного срока ее работы.

• Актуальные законодательные нормы и заключенные между субъектами инвестиционно-строительной деятельности договора обозначают их права и обязанности. Это касается инвестора, заказчика, проектировщиков, подрядчиков, организации, отвечающей за использование объекта по его проектированию, строительству, приеме и вводу в эксплуатацию.

Примечание! Субъект инвестиционной деятельности может одновременно выполнять функции нескольких субъектов при наличии соответствующих лицензий. Обязанности и ответственность по реализации этих функций возлагаются руководством организации на подразделения или на должностные лица.

• Органы госнадзора и госконтроля выполняют соответствующие функции в меру своих прав и полномочий. Они контролируют, чтобы были соблюдены нормы, выложенные в российском законодательстве. Это касается строительных, санитарных, экологических, пожарных, промышленных инструкций и правил. Под наблюдением контролирующих органов обеспечивается соответствие проектирования, строительства и ввода объекта в эксплуатацию по существующим нормам по охране труда.

Участие государственных органов в процессе приема и введения объекта в эксплуатацию

Участие государственных органов в процессе приема и введения объекта в эксплуатацию не требует оплаты.

Органы госконтроля и госнадзора принимают участие в этом процессе в согласии с полномочиями, которыми их наделяют законодательные и правовые акты определенных органов государственной власти.

1. Расходы, связанные с приемом и вводом объекта в эксплуатацию, должен покрывать инвестор, если другие варианты не прописаны в контрактах между субъектами инвестиционной деятельности.
2. Дата, когда приемочная комиссия утвердила акт о вводе объекта в эксплуатацию, является датой фактического разрешения на его использование.
3. Если приемочная комиссия по данному объекту не создавалась, тогда он вводится в эксплуатацию с момента принятия соответствующего правового акта.

Список документов, которые необходимо предоставить приемочной комиссии для введения объекта в эксплуатацию

1. Акт о проверке посадки здания в натуре (форма по требованиям Горгеотреста).
2. Акт, свидетельствующий о принятии подземной части здания или нулевого цикла.
3. Акт о соответствии кровли существующим нормам.
4. Акт приемки мусоросборников.
5. Документ о приемке внутриквартального коллектора.
6. Заключение о приемке внутриквартального водостока.
7. Акт приемки пристенных дренажей и водовыпусков в водостоки.
8. Документ, свидетельствующий о том, что данный объект обеспечен постоянным или временным теплоснабжением.
9. Акт приемки системы и выпусков водостока здания.
10. Акт о приемке системы отопления.
11. Акт приемки систем хозяйственного и горячего водоснабжения внутри здания или сооружения.
12. Акт о приеме внутренней канализационной системы.
13. Акт, касающийся естественной вентиляции.
14. Документ, подтверждающий надлежащую молниезащиту.
15. Акт приемки телефонной канализации.
16. Акт радиационного обследования объекта и предельно допустимой концентрации объекта (по форме Центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора).
17. Акт радиационного обследования земельного участка, на котором находится объект.
18. Справка от инвентаризационного бюро районов об эксплуатационных показателях по проекту.
19. Справка о выполненных работах по благоустройству и озеленению территории (в октябре–апреле нет необходимости, чтобы на этом документе ставил свою подпись архитектор района).
20. Заключение о правильности выполненных в натуре конструкций.
21. Акт о приемке фасадов.
22. Акт приемки завершенных сооружений (центрального теплового пункта, бойлерной, насосной, и т. п.).
23. Свидетельство об устранении дефектов, выявленных приемочной комиссией.
24. Акт проверки акустического благоустройства и звукоизоляции (форма, предусмотренная проверяющей организацией).
25. Акт об обеспечении водоснабжения на объект.
26. Разрешение на спуск сточных вод в городскую канализационную сеть.
27. Документ, утверждающий системы противопожарной защиты после их полного тестирования.
28. Акт допуска или акт испытания электроустановки.
29. Справка о соответствии наружного освещения.
30. Справка от городской телефонной сети о приемке работ по телефонному кабелированию (форма, требуемая ГТС).
31. Справка городской радиотрансляционной сети о приемке работ по проведению радио (форма ГРС).
32. Акт эксплуатирующей организации о приеме сетей кабельной системы или других.
33. Акт приемки дополнительных специальных устройств по слабым токам (например, сигнализации).
34. Анализ воды, сделанный Центром государственного санитарно-эпидемиологического надзора.
35. Справка о присвоении почтового адреса (выдается заказчику).
36. Перечень первичной исполнительной документации, которую генподрядчик передает заказчику.

Вышеуказанные документы соответствуют действующим строительным нормам и правилам и согласуются с законодательными актами. Необходимо подготовить по три экземпляра каждого документа. В Инспекции государственного архитектурно-строительного надзора требуются оригиналы.

Ввод объектов в эксплуатацию

Все объекты, на которые необходимо получать Разрешение на строительство обязательно должны быть официально введены в эксплуатацию. 

При завершении строительства необходимо получить Акт о вводе объекта в эксплуатацию. Наличие данного документа означает, что объект построен в соответствии с выданным ранее Разрешением на строительтсво и полностью готов к эксплуатации. 

Акт ввода объекта в эксплуатацию является основанием для кадастрового учета и регистрации права собственности на построенный объект недвижимости. Процедура получения Акта о вводе в эксплуатацию подразумевает подготовку большого количества документации, исполнительных схем, технического плана на объект недвижимости. Наши специалисты имеют большой опыт в этом направлении. При нашем содействии  уже введено в эксплуатацию множество объектов недвижимости.

Компания «АршинЪ» оказывает помощь с вводом объекта в эксплуатацию в Москве, Московской области, а также Красногорске и Истре.